Louer un appartement sur AirBnb est-il légal à New York ?

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Depuis 2010, la loi a changé à New York et est devenue bien plus stricte à l'encontre de la location saisonnière. Pour éviter de perdre des plumes, voici ce que vous devez savoir !

Vue sur les buildings de New York.
Vue sur les buildings de New York.

Avant, pour louer un appartement à New York, il suffisait de faire son choix parmi le flot d’annonces et c’était fait. Mais ça c’était avant ! En 2010, alors que nombre d’appartements se convertissaient au fur et à mesure en hôtels illégaux, l’Etat de New York a décidé de donner un gros coup de frein et de revoir les règles.

1/ Ce qui est interdit par la loi

Depuis 2010, la loi est claire : la location d’appartement de moins de 30 jours est illégale dans les immeubles comprenant 3 appartements ou plus si le propriétaire n’est pas présent pendant toute la durée du séjour. Autant dire que cela représente une bonne partie des annonces proposées par AirBnb à New York !
Si vous trouvez une annonce qui vous propose un appartement pour vous tout seul dans un immeuble moderne, l’annonce est tout simplement illégale.
Notez que la loi a d’ailleurs été renforcée en juin 2016 : le Sénat de New York a décidé de s’attaquer directement aux annonces sur Airbnb en punissant d’une amende de 1000 $ les propriétaires qui placent une annonce qui ne respecte pas la loi. En cas de double récidive, l’amende peut monter jusqu’à 7500 $. La loi n’a pas encore été signée par le gouverneur de New York mais elle marque clairement la volonté de l’Etat de New York de mettre fin aux locations illégales. Un gros coup de ménage devrait être fait.

2/ Quels sont les risques ?

Si vous louez un appartement pour moins de 30 jours dans un immeuble de plus de 3 appartements, il n’y a pas à tortiller : le propriétaire est dans l’illégalité et vous aussi. Les règles sont clairement posées. Le risque c’est que le propriétaire soit finalement démasqué par la ville de New York et, sous la pression, doive annuler votre séjour (à voir ensuite s’il vous rembourse vos arrhes…). Si cela vous arrive à quelques jours de votre départ, cela risque de vous coûter très cher pour trouver un hôtel de substitution, surtout en haute saison ! Et si en plus le propriétaire fait le mort et ne vous dit rien, vous risquez de débarquer à New York et de vous retrouver à la rue…
Vous devez aussi savoir que les dénonciations fonctionnent à plein régime à New York, certains co-propriétaires ne supportant plus les nuisances de locataires venus à New York pour la semaine, notamment le bruit et les trafics de valises. Petit à petit, la loi de 2010, renforcée en 2016, finira par complètement s’appliquer.

3/ Est-ce encore possible de louer un appartement à New York ?

Même si la loi est désormais très stricte, il est possible de louer un appartement à New York à condition de respecter l’une de ces 3 conditions prévues par la loi :

  • Soit louer un appartement pour plus de 30 jours. Une solution qui ne va toutefois pas vous aider beaucoup si vous ne pouvez pas passer autant de temps à New York…
  • Soit louer un appartement dans un immeuble de moins de 3 appartements. Cela reste assez rare dans Manhattan mais vous pourrez trouver quelques offres dans Brooklyn.
  • Soit louer une chambre chez l’habitant. Cela signifie que vous devrez partager l’appartement avec le propriétaire, le temps de votre séjour. Cela n’est pas forcément idéal mais cela peut aussi être l’occasion de rencontrer des New-yorkais.

Si aucune de ces conditions ne vous satisfait et que vous souhaitez avoir votre appartement pour vous tout seul, notamment pour pouvoir cuisiner et économiser sur les restaurants, il reste une solution : les appart’hôtels ou les hôtels qui proposent des chambres avec coin cuisine. Cela devient de plus en plus répandu à New York, en raison de la forte demande pour les appartements.

4/ Les appart’hôtels : une excellente solution !

Pour vivre à la New-yorkaise, en faisant vos courses et votre cuisine, optez pour un appart’hôtels ! Voici 5 adresses que je vous recommande et qui proposent un coin cuisine dans la chambre :

  • The French Quarters, 3 étoiles : situé non loin de Times Square, ce petit hôtel sympathique compte 22 chambres et 5 suites avec kitchenette bien équipée. Le fait que l’hôtel ne compte qu’un très petit nombre de chambres, avec un tout petit lobby sous forme de couloir, vous donnera d’ailleurs l’impression de rentrer tous les soirs dans votre appartement.
  • Marmara Manhattan, 3 étoiles : situé dans l’Upper East Side, cette adresse se positionne clairement comme un appart’hôtel. Les 109 chambres et suites disposent toutes d’une cuisine équipée.
  • Hotel Beacon NYC, 3 étoiles : dans l’Upper West Side, cet hôtel compte 260 chambres avec kitchenette. En prime, de jolies vues sur l’Hudson et Central Park depuis les étages élevés !
  • Condor Hotel, 3 étoiles : cap sur Brooklyn avec ce petit hôtel de seulement 35 chambres. Une ambiance paisible et tranquille ! Et toutes les chambres ont leur kitchenette avec réfrigérateur, four micro-ondes, évier et cafetière.
  • Kimberly Hotel, 4 étoiles : pour ceux qui veulent un 4 étoiles, je vous recommande cet hôtel idéalement placé dans Midtown, à deux pas de Grand Central Terminal et de Times Square. Si vous voulez une kitchenette, attention à bien réserver une suite.
J'ai fondé le blog ©New York en 1999. Objectif : vous aider à préparer au mieux votre voyage à New York ! N'hésitez pas à me contacter par e-mail à l'adresse didier@cnewyork.net. NOUVEAU : découvrez mon guide de 250 pages sur New York paru en novembre 2017 : Destination New York.

4 commentaires

  1. Bonjour Didier
    Pourriez-vous me dire ce qu’il en est en mars 2018 de la légalité pour une location d’un logement entier pour 6 nuits sur Airbnb ?
    Si c’est légal, quelles taxes sont applicables sur une telle location ?
    Un grand merci
    Martinre D.

    • Bonjour Martine,
      Je vous confirme que la loi adoptée en 2010 est toujours en vigueur en 2018 ! Je dirai même qu’elle est de mieux en mieux appliquée avec des contrôles largement renforcés.
      La location d’un logement entier pour 6 nuits sur Airbnb reste donc illégale SAUF dans un seul cas : si cet appartement se trouve dans un immeuble de 3 appartements ou moins, chose rare à New York. Mais, dans tous les autres cas, c’est donc illégal et vous risquez de vous retrouver à la porte si le propriétaire se fait contrôler par la mairie ou dénoncer par ses voisins excédés de voir passer des valises…
      Bons préparatifs,
      Didier

  2. Bonjour, je suis de l’île de la Réunion et je prépare actuellement un voyage à New York (10 jours env) pour le mois de mars 2019…en compagnie de mon mari et de mes deux enfants (9 ans et 16 ans). Auriez-vous des bons plans à me proposer svp? Merci à vous
    Manue

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