Est-ce légal de louer un appartement sur AirBnb à New York ?

Depuis 2010, la loi a changé en matière de location saisonnière à New York. Pour éviter de perdre des plumes, voici ce que vous devez savoir !

Vue sur les buildings de New York.
Vue sur les buildings de New York.

Avant, pour louer un appartement à New York, il suffisait de faire son choix parmi le flot d’annonces et c’était fait. Mais ça c’était avant ! En 2010, alors que nombre d’appartements se convertissaient au fur et à mesure en hôtels illégaux, l’Etat de New York a décidé de donner un gros coup de frein et de revoir les règles.

1/ Ce qui est interdit par la loi

  • Depuis 2010, la loi est claire : la location d’appartement de moins de 30 jours est illégale dans les immeubles comprenant 3 appartements ou plus si le propriétaire n’est pas présent pendant toute la durée du séjour et qu’il n’est pas correctement enregistré auprès de la mairie de New York. Autant dire que cela représente une bonne partie des annonces proposées par AirBnb à New York !
  • Si vous trouvez une annonce qui vous propose un appartement pour vous tout seul dans un immeuble moderne, l’annonce est tout simplement illégale.
  • Notez que la loi a d’ailleurs été renforcée en juin 2016 : le Sénat de New York a décidé de s’attaquer directement aux annonces sur Airbnb en punissant d’une amende de 1000 $ les propriétaires qui placent une annonce qui ne respecte pas la loi. En cas de double récidive, l’amende peut monter jusqu’à 7500 $. La loi n’a pas encore été signée par le gouverneur de New York mais elle marque clairement la volonté de l’Etat de New York de mettre fin aux locations illégales. Un gros coup de ménage devrait être fait.

2/ Quels sont les risques ?

  • Si vous louez un appartement pour moins de 30 jours dans un immeuble de plus de 3 appartements, il n’y a pas à tortiller : le propriétaire est dans l’illégalité et vous aussi. Les règles sont clairement posées.
  • Le risque c’est que le propriétaire soit finalement démasqué par la ville de New York et, sous la pression, doive annuler votre séjour (à voir ensuite s’il vous rembourse vos arrhes…). Si cela vous arrive à quelques jours de votre départ, cela risque de vous coûter très cher pour trouver un hôtel de substitution, surtout en haute saison ! Et si en plus le propriétaire fait le mort et ne vous dit rien, vous risquez de débarquer à New York et de vous retrouver à la rue…
  • Vous devez aussi savoir que les dénonciations fonctionnent à plein régime à New York, certains co-propriétaires ne supportant plus les nuisances de locataires venus à New York pour la semaine, notamment le bruit et les trafics de valises. Petit à petit, la loi de 2010, renforcée en 2016, finira par complètement s’appliquer. En suivant les témoignages sur notre groupe Facebook Destination New York, on constate d’ailleurs une montée en puissance des annulations depuis début 2019. Nombre de propriétaires ne veulent plus prendre de risques avec les touristes.

3/ Est-ce encore possible de louer un appartement à New York ?

Même si la loi est désormais très stricte, il est possible de louer un appartement à New York à condition de respecter l’une de ces 3 conditions prévues par la loi :

  • Soit louer un appartement pour plus de 30 jours. Une solution qui ne va toutefois pas vous aider beaucoup si vous ne pouvez pas passer autant de temps à New York…
  • Soit louer un appartement dans un immeuble de moins de 3 appartements. Cela reste assez rare dans Manhattan mais vous pourrez trouver quelques offres dans Brooklyn.
  • Soit louer une chambre chez l’habitant. Cela signifie que vous devrez partager l’appartement avec le propriétaire, le temps de votre séjour. Cela n’est pas forcément idéal mais cela peut aussi être l’occasion de rencontrer des New-yorkais.

Si aucune de ces conditions ne vous satisfait et que vous souhaitez avoir votre appartement pour vous tout seul, notamment pour pouvoir cuisiner et économiser sur les restaurants, il reste une solution : les appart’hôtels ou les hôtels qui proposent des chambres avec coin cuisine. Cela devient de plus en plus répandu à New York, en raison de la forte demande pour les appartements.

4/ Les appart’hôtels : une excellente solution !

Pour vivre à la New-yorkaise, en faisant vos courses et votre cuisine, optez pour un appart’hôtels ! Voici 4 adresses que je vous recommande et qui proposent un coin cuisine dans la chambre :

  • Hotel Beacon NYC, 3 étoiles : dans l’Upper West Side, cet hôtel compte 260 chambres avec kitchenette. En prime, de jolies vues sur l’Hudson et Central Park depuis les étages élevés !
  • Condor Hotel, 3 étoiles : cap sur Brooklyn avec ce petit hôtel de seulement 35 chambres. Une ambiance paisible et tranquille ! Et toutes les chambres ont leur kitchenette avec réfrigérateur, four micro-ondes, évier et cafetière.
  • Kimberly Hotel, 4 étoiles : pour ceux qui veulent un 4 étoiles, je vous recommande cet hôtel idéalement placé dans Midtown, à deux pas de Grand Central Terminal et de Times Square. Si vous voulez une kitchenette, attention à bien réserver une suite.
Didier Forray
Journaliste spécialiste du tourisme, j'ai fondé le site CNEWYORK en 1999 et je suis aussi l'auteur du guide de référence DESTINATION NEW YORK.

56 Commentaires

  1. Anaïs

    Bonjour
    Il faudrait vraiment ajouter que c’est impossible de louer si vous êtes plus de 2…

  2. mat

    Bonjour, de ce que je comprends sur le site d’Airbnb (je ne sais pas si ça a évolué en 2023) :
    – plus de 30 jours => légal
    – moins de 30 jours si inférieur à 3 appartements ou maison ou exceptions (chez l’habitant, appart hôtel…) => légal
    ET (la nouveauté 2021 OU peut-être ou un oubli de votre part OU une formulation volontairement floue de la part d’Airbnb :
    – moins de 30 jours dans un appart Airbnb classique sans l’habitant SSI le propriétaire loue moins de 30jours par an son appartement et l’habite le reste de l’année => légal
    – sinon, moins de 30 jours dans un appart Airbnb classique sans l’habitant => illégal

    Depuis 2021, Airbnb déclare à NYC ses locations (pour justement limiter les non respects de la loi qui existe depuis 2010). Mais si l’annonce Airbnb est en mode +de 30 jours uniquement (légal donc), rien à déclarer. Si justement le propriétaire autorise les locations courtes, il PEUT le faire mais DOIT communiquer à NYC ses locations en donnant son consentement à Airbnb qui transmet les données, pour justement vérifier que ça ne dépasse pas 30 jours /an. Donc ça reste légal en mon sens avec des limites strictes qui restreignent bcp de ce type de location, plus rare.

    Source : centre d’aide Airbnb
    « Loi relative à l’habitat collectif

    La Loi relative à l’habitat collectif de l’État de New York limite la durée de location d’un logement collectif de catégorie A à moins de 30 jours lorsque l’hôte n’est pas présent. Les définitions de « Catégorie A » et « habitat collectif » se trouvent dans les sections 4-7 et 4-8 de l’Article 1 de la Loi relative à l’habitat collectif. La loi prévoit certaines dispenses pour les locations à un « pensionnaire, colocataire ou locataire ».
     »

    Confirmez-vous / infirmez-vous ce point ? Airbnb dit la vérité ou un mensonge ?Merci d’avance pour vos éclaircissements.

    • Didier Forray

      Bonjour,
      Je ne vois pas où vous trouvez ce point concernant les « 30 jours par an ». Cela ne correspond pas à la loi à New York mais à la loi dans d’autres villes :
      « – moins de 30 jours dans un appart Airbnb classique sans l’habitant SSI le propriétaire loue moins de 30jours par an son appartement et l’habite le reste de l’année => légal »
      Cela n’est pas le cas à New York.
      On reste donc bien sur ces 3 cas à New York :
      – plus de 30 jours => légal
      – moins de 30 jours si inférieur à 3 appartements ou maison ou exceptions (chez l’habitant, appart hôtel…) => légal
      – sinon, moins de 30 jours dans un appart Airbnb classique sans l’habitant => illégal
      Le fait de déclarer les locations permet de louer moins de 30 jours mais à condition de respecter les règles ci-dessus.

  3. Tony

    Bonjour
    On ne parle que d appartement
    Si on loue une maison de ville même pour une semaine
    Par conséquent c’est légale
    Cordialement

    • Didier Forray

      Bonjour Tony,
      Oui, dans ce cas c’est légal. Mais c’est impossible de trouver une maison de ville dans Manhattan et tout aussi compliqué à Brooklyn ou Queens…

  4. bagnara

    Bonjour,
    je souhaiterais savoir si il y a un moyen sur de savoir si une location fait bien partie d’un apart’hotel ou si c’est un particulier qui a par exemple un immeuble et en loue les appartements.
    Par exemple j’ai vu le Radio City Apartements qui a l’air très bien et je souhaiterais savoir si il rentre dans ce que veut la loi.
    Idéalement, existe t’il une liste des apart’hotel à Manhattan ?
    merci d’avance de votre retour,
    bonne journée
    Irène

  5. Anna

    Bonjour,
    Savez vous si on peut réserver un air bnb à Newyork lorsque l’on a 18 ans et que donc on a pas la majorité aux États Unis
    Bonne journée

  6. Sarah

    Bonjour
    Je viens de découvrir votre article
    Nous sommes en train de réserver une location pour octobre et on a trouvé Un studio avec cuisine dans un appart hôtel il me semble c’est sonder à battery mark, est ce que celui là est ok ? Merci

  7. Floup

    Bonjour
    Toutes les annonces sur airbnb sont-elles légales ou faut-il demander à chaque fois

  8. Portelli

    Bonjour,

    connaissez-vous l’article de loi ou tout cela est indiqué ? Airbnb m’affirme que c’est tout à fait légal à New york donc j’aimerai leur fournir un justificatif officiel…
    Merci
    Audrey

  9. NG

    Bonjour
    Merci de votre article ! Grosse prise de conscience !
    Nous avons loué via airbnb, le loueur étant une agence immobilière. L’annonce mentionne dans son titre « entire home ».
    Je voudrais tout de même poser la question à l’agence.
    Pourriez-vous par hasard le conseiller sur la formulation en anglais ? Je me dis qu il y a peut être des termes spécifiques dont vous avez connaissance.
    Merci beaucoup !

    • Didier Forray

      Bonjour,
      Il ne faut pas y aller par 4 chemins : vous devez simplement demander si la location est légale dans le cadre d’une location saisonnière de moins de 30 jours. Car, ce n’est pas le bien immobilier qui rend la location légale ou non, c’est la durée de séjour. Si vous restez 30 jours ou plus, alors c’est légal. Si vous restez moins de 30 jours, là ce n’est plus légal pour un logement entier dans un immeuble.
      Attention car les annulations se multiplient depuis ces dernières semaines !
      Bons préparatifs,
      Didier

  10. SPINELLI

    Bonjour, nous partons 1 semaine en 2020, nous avons trouvé une maison « entière » à brooklyn pour 6 personnes. Est ce légal ? (Car pas un appartement et du coup pas dans une résidence) Merci d avance pour votre réponse.
    Sophie

    • Didier Forray

      Bonjour Sophie,
      Si c’est une maison avec aucun autre appartement dans le même bâtiment, alors c’est légal. Vérifiez bien le quartier car tout n’est pas super safe à Brooklyn… Or, une maison entière me semble pas évident à trouver dans les quartiers sympas de Brooklyn…

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