Louer un appartement sur AirBnb est-il légal à New York ?

Depuis 2010, la loi a changé à New York et est devenue bien plus stricte à l'encontre de la location saisonnière. Pour éviter de perdre des plumes, voici ce que vous devez savoir !

Vue sur les buildings de New York.
Vue sur les buildings de New York.

Avant, pour louer un appartement à New York, il suffisait de faire son choix parmi le flot d’annonces et c’était fait. Mais ça c’était avant ! En 2010, alors que nombre d’appartements se convertissaient au fur et à mesure en hôtels illégaux, l’Etat de New York a décidé de donner un gros coup de frein et de revoir les règles.

1/ Ce qui est interdit par la loi

  • Depuis 2010, la loi est claire : la location d’appartement de moins de 30 jours est illégale dans les immeubles comprenant 3 appartements ou plus si le propriétaire n’est pas présent pendant toute la durée du séjour. Autant dire que cela représente une bonne partie des annonces proposées par AirBnb à New York !
  • Si vous trouvez une annonce qui vous propose un appartement pour vous tout seul dans un immeuble moderne, l’annonce est tout simplement illégale.
  • Notez que la loi a d’ailleurs été renforcée en juin 2016 : le Sénat de New York a décidé de s’attaquer directement aux annonces sur Airbnb en punissant d’une amende de 1000 $ les propriétaires qui placent une annonce qui ne respecte pas la loi. En cas de double récidive, l’amende peut monter jusqu’à 7500 $. La loi n’a pas encore été signée par le gouverneur de New York mais elle marque clairement la volonté de l’Etat de New York de mettre fin aux locations illégales. Un gros coup de ménage devrait être fait.

2/ Quels sont les risques ?

  • Si vous louez un appartement pour moins de 30 jours dans un immeuble de plus de 3 appartements, il n’y a pas à tortiller : le propriétaire est dans l’illégalité et vous aussi. Les règles sont clairement posées.
  • Le risque c’est que le propriétaire soit finalement démasqué par la ville de New York et, sous la pression, doive annuler votre séjour (à voir ensuite s’il vous rembourse vos arrhes…). Si cela vous arrive à quelques jours de votre départ, cela risque de vous coûter très cher pour trouver un hôtel de substitution, surtout en haute saison ! Et si en plus le propriétaire fait le mort et ne vous dit rien, vous risquez de débarquer à New York et de vous retrouver à la rue…
  • Vous devez aussi savoir que les dénonciations fonctionnent à plein régime à New York, certains co-propriétaires ne supportant plus les nuisances de locataires venus à New York pour la semaine, notamment le bruit et les trafics de valises. Petit à petit, la loi de 2010, renforcée en 2016, finira par complètement s’appliquer. En suivant les témoignages sur notre groupe Facebook Destination New York, on constate d’ailleurs une montée en puissance des annulations depuis début 2019. Nombre de propriétaires ne veulent plus prendre de risques avec les touristes.

3/ Est-ce encore possible de louer un appartement à New York ?

Même si la loi est désormais très stricte, il est possible de louer un appartement à New York à condition de respecter l’une de ces 3 conditions prévues par la loi :

  • Soit louer un appartement pour plus de 30 jours. Une solution qui ne va toutefois pas vous aider beaucoup si vous ne pouvez pas passer autant de temps à New York…
  • Soit louer un appartement dans un immeuble de moins de 3 appartements. Cela reste assez rare dans Manhattan mais vous pourrez trouver quelques offres dans Brooklyn.
  • Soit louer une chambre chez l’habitant. Cela signifie que vous devrez partager l’appartement avec le propriétaire, le temps de votre séjour. Cela n’est pas forcément idéal mais cela peut aussi être l’occasion de rencontrer des New-yorkais.

Si aucune de ces conditions ne vous satisfait et que vous souhaitez avoir votre appartement pour vous tout seul, notamment pour pouvoir cuisiner et économiser sur les restaurants, il reste une solution : les appart’hôtels ou les hôtels qui proposent des chambres avec coin cuisine. Cela devient de plus en plus répandu à New York, en raison de la forte demande pour les appartements.

4/ Les appart’hôtels : une excellente solution !

Pour vivre à la New-yorkaise, en faisant vos courses et votre cuisine, optez pour un appart’hôtels ! Voici 4 adresses que je vous recommande et qui proposent un coin cuisine dans la chambre :

  • Marmara Manhattan, 3 étoiles : situé dans l’Upper East Side, cette adresse se positionne clairement comme un appart’hôtel. Les 109 chambres et suites disposent toutes d’une cuisine équipée.
  • Hotel Beacon NYC, 3 étoiles : dans l’Upper West Side, cet hôtel compte 260 chambres avec kitchenette. En prime, de jolies vues sur l’Hudson et Central Park depuis les étages élevés !
  • Condor Hotel, 3 étoiles : cap sur Brooklyn avec ce petit hôtel de seulement 35 chambres. Une ambiance paisible et tranquille ! Et toutes les chambres ont leur kitchenette avec réfrigérateur, four micro-ondes, évier et cafetière.
  • Kimberly Hotel, 4 étoiles : pour ceux qui veulent un 4 étoiles, je vous recommande cet hôtel idéalement placé dans Midtown, à deux pas de Grand Central Terminal et de Times Square. Si vous voulez une kitchenette, attention à bien réserver une suite.
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J'ai fondé le blog ©New York en 1999. Objectif : vous aider à préparer au mieux votre voyage à New York ! N'hésitez pas à me contacter par e-mail à l'adresse didier@cnewyork.net. NOUVEAU : découvrez mon guide de 256 pages sur New York paru en mai 2019 : Destination New York.

47 commentaires

  1. Bonjour Didier
    Pourriez-vous me dire ce qu’il en est en mars 2018 de la légalité pour une location d’un logement entier pour 6 nuits sur Airbnb ?
    Si c’est légal, quelles taxes sont applicables sur une telle location ?
    Un grand merci
    Martinre D.

    • Bonjour Martine,
      Je vous confirme que la loi adoptée en 2010 est toujours en vigueur en 2018 ! Je dirai même qu’elle est de mieux en mieux appliquée avec des contrôles largement renforcés.
      La location d’un logement entier pour 6 nuits sur Airbnb reste donc illégale SAUF dans un seul cas : si cet appartement se trouve dans un immeuble de 3 appartements ou moins, chose rare à New York. Mais, dans tous les autres cas, c’est donc illégal et vous risquez de vous retrouver à la porte si le propriétaire se fait contrôler par la mairie ou dénoncer par ses voisins excédés de voir passer des valises…
      Bons préparatifs,
      Didier

  2. Bonjour, je suis de l’île de la Réunion et je prépare actuellement un voyage à New York (10 jours env) pour le mois de mars 2019…en compagnie de mon mari et de mes deux enfants (9 ans et 16 ans). Auriez-vous des bons plans à me proposer svp? Merci à vous
    Manue

  3. Bonjour, merci pour cet article très clair. Je vais aller regarder la sélection d’apparts hotels de plus près! On parle toujOurs d’airbnb (et autres type Abritel par exemple), mais louer un appartement sur booking.com revient au même? J’avais l’impression que c était une activité professionnelle mais au final cela me semble tomber sous le coup de la même loi? (3 étages). Ou la location sur booking reste-t-elle légale pour une raison qui m echappe? Bien à vous. Geraldine

    • Bonjour Géraldine,
      La loi est la même pour tout le monde, y compris Booking. La location est légale à partir du moment où le propriétaire accepte une location qui respecte les règles énoncées plus hauts. Il peut donc parfaitement y avoir des locations illégales sur Booking si c’est une location d’un appartement entier pour moins de 30 jours dans un immeuble de 5 étages…
      La mairie de New York met une pression folle sur cette question et le ménage va continuer, à coup de sanctions !!!
      Bons préparatifs,
      Didier

  4. Bonjour Didier, merci de ces infos car nous avond téserver un appart dans Harlem et aucune mention de cette loi. Je trouve cela dommage. Si notre appartement a sa propre adresse(c-à-d qu’il n’y a pas de numéro d’appartement) est-ce considéré comme un immeuble à moins de appart?

    • Bonjour Melissa,
      Non, le seul numéro ne permet pas de savoir combien il y a d’appartements dans l’immeuble. En revanche, avec l’adresse, vous pouvez jeter un oeil à Google Street View et vous verrez tout de suite à quoi ressemble l’immeuble. Si c’est un immeuble à plusieurs étages, vous verrez d’emblée que le propriétaire est hors la loi en vous le louant !

  5. Bonjour,
    Merci pour cet article. Est-ce que cette législation est valable uniquement dans l’Etat de New York où également dans l’Etat du New Jersey ?
    Si les Airbnb sont légaux dans l’Etat du New Jersey ça peut valoir le coup, c’est de l’autre côté de la rive.
    Merci !

    • Bonjour David,
      La loi est uniquement valable pour l’Etat de New York. Il faut savoir que les Airbnb dans le New Jersey ont du coup pris une sacré poussette en terme de prix !
      Ceci dit, je ne conseille pas de loger dans le New Jersey pour un premier séjour à New York. C’est comme visiter Paris en logeant à Créteil… Super le rêve…
      A plus, ne pas oubliez que la note transports monte car il faut ajouter 2,75 $ par personne et par trajet pour prendre le PATH, le genre de RER qui ramène vers New York. Et, le soir, les fréquences sont pas fabuleuses. Il m’est déjà arrivé d’attendre 20 minutes parce que j’avais loupé un PATH…
      Bout à bout, pour celui qui rêve de voir New York pour la première fois, c’est tout autre chose de résider DANS New York, au coeur de l’action. Voir mon article ici : https://www.cnewyork.net/bons-plans/voyage/choisir-hotel-manhattan-new-york/
      Après, chacun fait comme il l’entend ! 🙂

  6. Bonjour, je vois que la location est légale si le bâtiment comporte moins de 3 logements mais concernant la location d’une maison entière est-ce légale du coup ?

    Merci à vous.

    • Bonjour Anthony,
      Oui c’est légal mais ça n’est pas évident de trouver des maisons entières à New York, ou alors c’est loin de Manhattan…

  7. Bonjour Didier,

    je voudrais savoir si des mineurs de 17 ans ont le droit de réserver une chambre dans un hôtel/appart-hôtel/ auberge de jeunesse ou alors avez-vous d’autres idées, conseils?

    merci pour votre retour,

    • Bonjour Anna,
      Non, les mineurs de moins de 18 ans n’ont pas le droit de réserver une chambre d’hôtel à New York. Ils peuvent réserver uniquement dans des auberges de jeunesse.

      • Bonjour Didier,
        avez-vous par hasard une liste d’auberges de jeunesse qui acceptent les -18 ans à me recommander svp? merci d’avance. anna

  8. Bonjour Didier,
    Je pars à New-York en Avril ,je suis sur le point de louer un appartement qui se trouve dans une maison sur Brooklin, la maison à deux appartement séparée suis-je dans la légalité ?
    Merci

    • Bonjour Filipe,
      Cela me semble légal si le propriétaire vous dit bien la vérité. Vous pouvez vérifier en jetant un oeil via Google Street View et vous verrez à quoi ressemble la maison depuis la rue.

  9. Bonjour, si j’ai bien compris la loi vaut également pour Brooklyn. Est il préférable de se loger à Brooklyn qu’à Jersey ? Merci

    • Hello Eloïse,
      La loi s’applique à la totalité de l’État de New York, donc New York City dans son ensemble (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island et The Bronx).
      Le New Jersey est un autre État et cette loi ne s’y applique pas. Mais si vous partez à New York pour la première fois, je vous recommande chaleureusement de séjourner dans Manhattan : ce n’est pas du tout la même expérience !

      • Merci beaucoup pour le conseil. On prévoit d’y aller en famille et j’ai peur que le bruit de la ville nous rende le séjour fatiguant.

        • Je ne vais pas vous mentir : New York est une métropole comme Londres et Paris et vous n’y trouverez pas le calme de la Patagonie ou de l’Islande… Tout dépend donc du but de votre voyage : si vous cherchez à vous reposer, New York n’est pas la destination idéale 😉 D’autant plus dans une location Airbnb, avec des standards d’isolation moindre que dans les hôtels ! La plupart des locations se trouvent dans de vieux immeubles, mal insonorisés et avec des blocs d’air conditionné bruyants. Mais si vous voulez découvrir l’une des villes les plus passionnantes au monde et en prendre plein la vue, vous passerez un séjour formidable ! 🙂 Prenez un hôtel sympa dans un quartier plus calme comme Hell’s Kitchen, SoHo, Chelsea, Meatpacking et vous dormirez sans souci !

  10. Bonjour,
    J’essaie d’organiser un séjour à New York pour moi et mes deux enfants âgés de 8 et 11 ans et j’ai découvert votre blog. Je pensais réserver une location sur Airbnb et après avoir lu votre article j’ai changé d’avis. Avec des enfants les hôtels ne sont pas pratique pour les repas et cela reste cher . Auriez vous des adresses dappart hôtel ou on peut cuisiner sans que les chambres soient onéreuses ? Merci beaucoup . Christelle

    • Bonjour Christelle,
      Du fait de cette nouvelle loi contre Airbnb, de plus en plus d’hôtels sont équipés de kitchenettes, permettant de cuisiner chez soi. Vous trouverez plusieurs bonnes adresses dans ma liste ici : https://www.cnewyork.net/hotels/
      Après, si vous avez des dates et un budget précis, je peux regarder pour vous ! Vous pouvez m’envoyer cela par e-mail : didier@cnewyork.net
      Bons préparatifs,
      Didier

  11. Bonjour,
    Je découvre votre site et les restrictions fortes au sujet des hébergements sur Airbnb. J’avoue Être refroidis. J’organise Un séjour de 6 nuits à NY pour 2 familles soit 8 personnes. Les problèmes sont t’ils identique sur le site de Booking.com qui propose pourtant peu d’appartement ? Très cordialement

    • Bonjour,
      Je vous confirme que la loi s’applique à TOUS les sites, que ce soit Airbnb ou Booking.
      Booking propose des appartements mais, comme pour Airbnb, c’est ensuite aux voyageurs de s’assurer qu’ils les louent dans le cadre de la loi.
      Entendons-nous bien : la location d’appartement n’est pas illégale à New York. En revanche elle est strictement encadré et il est ainsi interdit de louer un appartement entier pour moins de 30 jours. C’est la loi.
      Donc Booking et les autres proposent des appartements entiers pour les personnes qui veulent louer plus de 30 jours. Après, malheureusement, ils ne bloquent pas automatiquement les demandes de moins de 30 jours et c’est là où c’est en dehors de la loi. Ces sites laissent les voyageurs se débrouiller…
      Bons préparatifs,
      Didier

    • Bonjour,
      Les appart’hôtels suivent la même réglementation que les hôtels, donc cela échappe à la règle sur les locations d’appartements à la Airbnb.

  12. Bonjour, je suis un peu paniquée, nous partons bientôt dans un RBNB et je n’avais pas pris connaissance avant de cette loi… Dois-je me faire du souci ? Risque-t-on vraiment de se retrouver à la rue ?

    • Bonjour,
      Le vrai risque, d’après tous les commentaires que je lis sur notre groupe Facebook, c’est que votre réservation soit annulée au dernier moment, soit par le propriétaire soit par Airbnb. Cela s’est déjà produit de nombreuses fois ! Et il est alors compliqué de trouver un bon hôtel au dernier moment à un prix correct… Cela peut donc vous coûter cher au final !
      Il faut savoir que la mairie de New York applique de plus en plus strictement la loi et que la police de New York, qui dépend de la mairie, ne ménage pas ses efforts. Les vérifications sont basées sur les déclarations liées à cette nouvelle loi mais aussi les dénonciations de voisins qui en ont assez de voir des allers et venues de touristes dans les immeubles d’habitation. Bref, oui la loi s’applique.
      Après, chacun prend ses risques mais mon devoir, en tant que site spécialisé sur New York depuis 1999, c’est de vous informer avec les éléments officiels. Un touriste avertit en vaut deux !
      Bons préparatifs,
      Didier

  13. Merci pour votre réponse, je viens de rentrer et heureusement nous n’avons pas eu de problème, mais je suis avertie pour une prochaine fois 😉

  14. Bonjour Didier.
    Je suis en pleine organisation de mon voyage pour septembre.
    Je par seul, deuxième fois à New-York.
    J’ai réservé sur Brooklyn une chambre privative avec sdb privative également sur le site AirBnB, l’hôte loge sur place.
    Dois-je être inquiet.
    CHARLES

    • Bonjour Charles,
      Comme je l’indique dans l’article ci-dessus, les locations de chambres chez l’habitant sont autorisées à condition que l’habitant soit le propriétaire du bien et qu’il soit là pendant toute la durée du séjour.

  15. bonjour je suis stupéfaite de lire tous les commentaires d’interrogation …. Je pensais que airbnb contrôlait ce genre de loi ou du moins avertissait lors de la reservation pour une bonne organisation et fidéliser ses clients. Les grandes villes risquent de suivre ! Comment pouvons nous être sûre que nous dormirons comme prevue lors de nos prochains séjours touristiques sans gros frais supplémentaires .
    Delfine

    • Bonjour Camille,
      Oui, la loi s’applique à tous les sites et à toutes les plateformes, quelle que soit leur nationalité ou leur taille !

  16. Bonsoir,
    Nous sommes actuellement à NY, au Nord de Manhattan. Nous avons loué 2 chambres (5 personnes) dans un appartement où il est possible de loger 11 personnes (5 chambres).
    Nous sommes passés par booking.
    Ce matin nous avons eu la surprise de recevoir la visite de la police , nous posant beaucoup de questions sur le logement où nous passons des vacances . Nous étions s dehors à ce moment là .
    J’ai reçu un mail de la propriétaire quelques heures plus tard, m’expliquant que les locations à NY sont devenues illégales par booking, et que je n’aurais pas du parler à la police .
    Nous n’avons pas ouvert la porte de l’appartement, (Selon les recommandations de la propriétaire), nous avons appelé la femme de ménage qui était présente : elle a répondu aux policiers qu’elle vivait bien à cet endroit ….. alors que nous venions d’affirmer que nous n’avions pas vu les propriétaires.

    Que risquons nous ? Nous découvrons tout cela . La police a bien dit de ne pas nous inquiéter , mais sommes nous dans la légalité ?
    Nous avons payé par booking . Comment un site pareil peut il accepter tout cela ?
    Merci d’avance

    • Bonjour,
      Oops je ne vois votre message que maintenant. Le seul risque pour vous c’est d’être mis à la porte précipitamment. A priori les chances sont faibles quand même. En revanche, la propriétaire va être poursuivi et elle devra payer l’amende prévue + casier judiciaire pour suivre les récidives. Il faut savoir que la police de New York est une police municipale, donc elle applique à la lettre les décisions de la mairie !

  17. Bonjour,
    Nous partons l’année prochaine à 5 visiter New York nous avions loué un appartement à chelsea sur Abritel mais vu les forums sur l’illégalité nous avons annulé la réservation.
    Par contre si nous trouvons une maison sur Airbnb en n’étant seul dans celle-ci est-légal ?
    Nous avons regardé également les appart hôtel mais les touristes sont déçus par la Kichenette qui est impossible de cuisiner ! Location pour 5 avec 4 chaises etc… pas évident de s’y retrouver…
    Merci pour votre réponse.
    Marie

    • Bonjour,
      Pour trouver une maison entière à New York, cela va vous emmener très très loin du centre de New York ! Ce sera légal, oui, mais vous allez avoir pas mal de transport matin et soir !
      Pour les kitchenettes, il faut opter pour des appart’hôtels de qualité, comme le Beacon par exemple. Là, il y a une vraie kitchenette.
      Bons préparatifs !

  18. Bonjour,
    je recherche pour un séjour à New York en avril 2020, un logement avec une chambre séparée (pour faire dormir mes 2 enfants de 6 et 9 ans) et une kitchenette, si possible au calme, quitte à faire 20 minutes de métro pour aller sur Manhattan, et 1h pour aller au zoo du Bronx. Du coup c’est compliqué de réserver dans un hôtel où le budget explose.
    Que pouvez vous nous conseiller ?
    New Jersey ? mais loin de l’aéroport JFK.
    J’ai trouvé un appartement dans Brooklyn mais impossible de savoir si c’est légal (j’ai bien lu certaines réponses et d’ailleurs c’est très clair, merci).
    Merci par avance et bonne journée.
    Jonathan

    • Bonjour Jonathan,
      Je peux répondre à beaucoup de questions du mieux que je peux avec mes connaissances de plus de 20 ans sur New York mais je ne peux pas faire de miracles… Tout le monde recherche un hôtel pas cher et bien placé. C’est l’une des questions qu’on me pose le plus.
      En plus, la nouvelle règlementation à propos des locations saisonnières rend vraiment la recherche compliquée, voire impossible.
      Je peux vous conseiller de regarder si vous trouvez un hôtel dans la liste des hôtels testés et approuvés par moi-même et l’équipe du site : https://www.cnewyork.net/hotels/
      Certains ont des kichenettes et vous pouvez éventuellement prendre une chambre avec kichenette et une chambre sans pour les enfants. Mais il est clair que le logement à New York représente un budget conséquent par rapport à d’autres villes dans le monde.
      Bons préparatifs,
      Didier

  19. Bonjour, nous partons 1 semaine en 2020, nous avons trouvé une maison « entière » à brooklyn pour 6 personnes. Est ce légal ? (Car pas un appartement et du coup pas dans une résidence) Merci d avance pour votre réponse.
    Sophie

    • Bonjour Sophie,
      Si c’est une maison avec aucun autre appartement dans le même bâtiment, alors c’est légal. Vérifiez bien le quartier car tout n’est pas super safe à Brooklyn… Or, une maison entière me semble pas évident à trouver dans les quartiers sympas de Brooklyn…

  20. Bonjour
    Merci de votre article ! Grosse prise de conscience !
    Nous avons loué via airbnb, le loueur étant une agence immobilière. L’annonce mentionne dans son titre « entire home ».
    Je voudrais tout de même poser la question à l’agence.
    Pourriez-vous par hasard le conseiller sur la formulation en anglais ? Je me dis qu il y a peut être des termes spécifiques dont vous avez connaissance.
    Merci beaucoup !

    • Bonjour,
      Il ne faut pas y aller par 4 chemins : vous devez simplement demander si la location est légale dans le cadre d’une location saisonnière de moins de 30 jours. Car, ce n’est pas le bien immobilier qui rend la location légale ou non, c’est la durée de séjour. Si vous restez 30 jours ou plus, alors c’est légal. Si vous restez moins de 30 jours, là ce n’est plus légal pour un logement entier dans un immeuble.
      Attention car les annulations se multiplient depuis ces dernières semaines !
      Bons préparatifs,
      Didier

  21. Bonjour,

    connaissez-vous l’article de loi ou tout cela est indiqué ? Airbnb m’affirme que c’est tout à fait légal à New york donc j’aimerai leur fournir un justificatif officiel…
    Merci
    Audrey

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